En la mayor parte de los países del “primer mundo” los bancos son instituciones de crédito que como negocios que son obtienen utilidades. (Beneficios económicos, renta o ganancia) Estas utilidades, en el ejercicio más puro de la banca, vienen dadas en virtud de las transacciones con el producto que los bancos captan, manejan y producen: El Dinero.

En términos sencillos. Los bancos, como negocio, ganan dinero al prestar dinero a una tasa más alta de la que pagan a los dueños del dinero de quienes lo captan.

En los países “del primer mundo” es raro que los bancos “incursionen” en otras áreas. Esto así porque las actividades comerciales, mientras mas alejadas de la banca pura, tienden a aumentar el riesgo para los ahorrantes (los dueños del dinero) Es inclusive un asunto de carácter prudencial que se controla con instrumentos regulatorios evitar que las instituciones bancarias incursionen en áreas especificas.

Vimos, por ejemplo, que en los últimos años, nuestras instituciones bancarias tuvieron que desligarse del negocio de los seguros. En algunos casos, muy tarde, pero ese no es el tema…

En la Republica Dominicana, sin embargo, el negocio de los bancos inmobiliarios, comerciales y de las asociaciones de ahorros y préstamos no es el prestar dinero. El negocio es una mezcla del negocio propiamente bancario y del negocio inmobiliario.

Veamos como funciona:

Primer paso: Captación.
La institución crediticia de las que hemos descrito otorga un financiamiento. En algunos casos, para aumentar los niveles de captación, se hacen “ferias” en las cuales se otorgan tasas preferenciales (temporales) y hasta se reducen las condiciones para la calificación (de un 25% del ingreso se puede bajar a un 33% por ejemplo) Como parte de este proceso la institución evalúa y conoce al detalle el ingreso del prestatario.

Segundo paso: Estrangulación.
En este punto. La institución comienza a subir las tasas. Lenta e inexorablemente comienza a llevar las tasas al máximo posible. La institución sabe el porcentaje de prestatarios que calificaron marginalmente. Por lo tanto, sabe quienes, habiendo calificado con una hipoteca que representa el 33% de su ingreso, con solo llevar la tasa de un 11% a un 33% (por ejemplo) de pronto tiene una hipoteca que representa la totalidad de sus ingresos. Este proceso llega a su etapa critica cerca de los 2-5 años de otorgado el financiamiento.

Tercer paso: Ejecución.
En esta etapa y luego de jugosos “gastos legales” la institución termina ejecutando la propiedad. Como los gastos legales han sido tan altos, el prestatario termina sin propiedad y sin la plusvalía que la propiedad haya podido generar.

Cuarto paso: Capitalización.
En esta etapa la institución vende la propiedad, capitaliza y en la mayoría de los casos, vuelve a convertirse en ente financiador, lo cual comienza el ciclo de nuevo.

Para que tengamos una idea. Una propiedad de 2 millones de pesos (Precio promedio de un apartamento de clase media) con un aporte del 20% de inicial termina financiando unos 1.6 millones, que a un plazo de 15 años y a una tasa de un 12% pagaría unos 22,000 pesos. Una persona o matrimonio joven calificaría para un préstamo en estas condiciones con un ingreso conjunto de 88,000 pesos mensuales, o 66,000 pesos mensuales a condiciones de “feria”. Cuando el interés suba a un 30% (Y en algunos casos ya ha subido a 35%) el pago llega a unos 55,000 mensuales. Totalmente incosteable.

Si se pago esa propiedad durante unos 2 años y con una apreciación razonable el banco terminara vendiendo la propiedad por unos 2.5 millones luego de haberse ganado unos 600,000 pesos en intereses. Es decir, el banco, prestando 1.6 millones podrá duplicar su capital en alrededor de dos años. Y seguirá haciéndolo, pues seguirá financiando, ad infinitum…

En los últimos días hemos visto como los bancos se han resistido a bajar las tasas de interés e inclusive se sabe que están AUMENTANDO las tasas en medio de la situación. Nadie entiende porque. Nosotros ya les hemos explicado.

Estemos claros. El negocio de los bancos no es prestar dinero. El negocio de los bancos es inmobiliario…

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